Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 12.08.2025 n.186, il decreto legislativo n. 123 del 1° agosto 2025 recante il nuovo Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti che raccoglie in modo organico le norme vigenti, prevedendo l’abrogazione dei numerosi provvedimenti che oggi le contengono, in attuazione della legge delega 9 agosto 2023 n. 111.
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Il provvedimento sostituisce e riordina le precedenti disposizioni del DPR 131/1986 e di altri atti normativi, includendo ora in un corpo unico e coerente anche le imposte ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni.
Le principali finalità del nuovo TU sono:
- uniformare i procedimenti di registrazione in una logica “one-stop”;
- favorire l’uso delle procedure telematiche in tutti gli adempimenti;
- semplificare gli obblighi a carico dei contribuenti e degli intermediari professionali;
- rafforzare la certezza del diritto per le operazioni immobiliari e societarie.
Le disposizioni del presente testo unico si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2026
Le principali novità in tema di imposta di registro
Il TU chiarisce in modo puntuale l’ambito di applicazione dell’imposta di registro:
- gli atti formati all’estero rilevano se riguardano beni o diritti esistenti in Italia;
- sono inclusi anche i contratti verbali relativi a immobili e aziende (locazione, affitto, cessione, proroga).
Registrazione obbligatoria e volontaria
Restano confermati i due regimi di registrazione:
- in termine fisso per gli atti espressamente previsti dalla tariffa allegata al TU;
- in caso d’uso per le scritture private non autenticate relative ad operazioni IVA (salvo eccezioni).
È ribadita la possibilità per chiunque vi abbia interesse di richiedere volontariamente la registrazione, pagando l’imposta in misura fissa.
Procedure digitali e autoliquidazione: verso una piena dematerializzazione
Uno dei fulcri della riforma è la spinta verso l’adozione del modello unico informatico per gli atti soggetti a registrazione, trascrizione e voltura. Il nuovo TU prevede:
- invio telematico del modello unico e della documentazione allegata;
- pagamento in autoliquidazione dei tributi dovuti;
- controlli automatizzati da parte dell’Agenzia delle Entrate, con avviso di liquidazione per eventuali maggiori imposte entro 60 giorni.
Il sistema è già attivo per notai, pubblici ufficiali e intermediari abilitati, ma potrà essere esteso ad altre categorie con successivi provvedimenti.
Riduzione degli oneri per le imprese
L’art. 15 del TU prevede misure specifiche per ridurre i costi amministrativi a carico delle imprese, imponendo agli intermediari di trasmettere digitalmente gli atti di trasferimento delle partecipazioni societarie.
Imposte ipotecarie, catastali e di successione: disciplina unificata e innovazioni
Il TU ingloba in modo sistematico anche:
- l’imposta ipotecaria (trascrizioni, iscrizioni, annotazioni);
- l’imposta catastale (volture, atti urbanistici);
- l’imposta sulle successioni e donazioni, con ampliamento della disciplina applicabile ai trust e altri vincoli di destinazione patrimoniale.
In particolare:
- viene confermata la base imponibile presunta per gioielli, mobili e denaro in assenza di inventario;
- sono disciplinati i regimi agevolativi per trasferimenti a favore di ONLUS, Stato, enti pubblici e soggetti con disabilità;
- è formalizzata la presunzione di liberalità per i trasferimenti a titolo oneroso tra parenti in linea retta superiori a 180.759,91 euro, se l’imposta di registro è inferiore a quella sulle donazioni.
Atti soggetti a registrazione e relativi termini
Ecco una tabella riepilogativa che sintetizza gli atti soggetti a registrazione e i relativi termini di registrazione secondo il nuovo Testo Unico sull’imposta di registro.
| Tipologia di atto | Obbligo di registrazione | Termine di registrazione | Riferimento normativo |
|---|---|---|---|
| Atti scritti indicati nella Tariffa – Parte I (es. compravendite, locazioni, atti societari) | Sì | Entro 30 giorni dalla data dell’atto se formato in Italia; entro 60 giorni se formato all’estero | Art. 13, comma 1, DPR 131/1986 |
| Contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili in Italia | Sì | Entro 30 giorni dall’inizio dell’esecuzione del contratto | Art. 13, comma 2, DPR 131/1986 |
| Contratti verbali di trasferimento o affitto di azienda o di diritti reali su azienda in Italia | Sì | Entro 30 giorni dall’inizio dell’esecuzione del contratto | Art. 13, comma 2, DPR 131/1986 |
| Operazioni di società ed enti esteri (es. trasferimento sede in Italia, apertura sede secondaria) | Sì | Entro 30 giorni dall’iscrizione nel Registro delle Imprese; comunque entro 60 giorni dall’operazione | Art. 13, comma 4, DPR 131/1986 |
| Atti formati all’estero che trasferiscono proprietà o diritti reali su beni/aziende in Italia | Sì | Entro 60 giorni dalla data dell’atto | Art. 13, comma 1, DPR 131/1986 |
| Atti soggetti a registrazione in caso d’uso (es. scritture private non autenticate relative a operazioni IVA) | Solo in caso d’uso | Al momento dell’utilizzo dell’atto presso uffici pubblici o per l’esplicazione di attività amministrative | Art. 5, DPR 131/1986 |
| Atti soggetti a registrazione d’ufficio (es. atti pubblici, scritture private autenticate, atti giudiziari) | Sì | Entro 30 giorni dalla data dell’atto | Art. 11, DPR 131/1986 |
Note operative
- Registrazione in termine fisso: obbligatoria entro i termini indicati; il mancato rispetto comporta sanzioni.
- Registrazione in caso d’uso: necessaria solo quando l’atto è utilizzato presso uffici pubblici o per attività amministrative.
- Registrazione d’ufficio: effettuata dall’ufficio competente in caso di mancata registrazione da parte dei soggetti obbligati.
